地产融资日艰，信托公司直接变房东

文/乐居财经 杨宏彬

随着债务的地产东压力增加，景瑞控股甩卖资产的融资日艰动作也在不断加快。在近两月内，信托其一口气就卖掉了三处资产，公司其中两处卖给建信信托刚成立不久的直接商管公司。

9月27日，变房景瑞控股（1862.HK）公告称，地产东将出售上海精瑕谘询管理有限公司（下称“上海精瑕”）100%股权，融资日艰予建信信托全资子公司上海廷寓实业有限公司（下称“上海廷寓”），信托作价3830万元。公司

根据公告，直接景瑞控股通过宁波梅山保税港区怡然投资有限公司（下称“怡然投资”），变房间接持有上海精瑕100%股权。地产东

上海精瑕成立于2017年4月1日，融资日艰注册资本实缴1000万元，信托公司主要的资产为一幢商业大厦，位于上海市静安区中山北路835、855、875号，总建筑面积为3206.88平方米，其一直由景瑞控股持作投资物业赚取租金收入。

买方上海廷寓是于今年8月才成立的新公司，注册资本为1.8亿元，沈志强任法人代表。经营范围包含非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务；物业服务评估；物业管理；酒店管理；停车场服务等。

景瑞控股表示，出售事项将帮助缓解集团的流动资金问题。所得款项将用作集团一般营运资金。

二度交易

景瑞控股本次出售的上海静安商厦，经营情况其实并不差。

财务报告显示，上海精瑕2020年收入为537.46万元，税后利润341.4万元；2021年收入607.63万元，税后利润266.48万元。两个财年均处于盈利状态。

截止2022年8月31日，上海精瑕的净资产为1801.31万元，股东贷款为3261.92万元。按此计算，景瑞控股给出的售价应为5063.23万元，目前的售价亏了1233.23万元。 景瑞控股同样表示，公司将自出售事项中录得亏损约1233.23万元。

而公告指出，上海精瑕的最终售价，是根据上海静安商厦的价值减去其总负债决定的。其中，上海静安商厦的价值为9200万元。扣除的总负债（不包括股东贷款）为5370万元。

出售上海静安商厦，景瑞控股也为自己留后路。即景瑞控股的全资子公司有权要求，上海廷寓将上海精瑕的股权及股东贷款转回给他，权力可于交易完成后的第三周年的最后三个月内行使。

这已经是景瑞控股近期来第二次与建信信托交易了。公告中提及，景瑞控股首次向上海廷寓出售资产是在8月，交易对价6200万元。

虽未以提及交易主体，但据企查查显示，上海廷寓于9月3日新增一家投资公司，名为上海悦瑕企业管理有限责任公司（下称“上海悦瑕”），投资比例100%。股权穿透后可知，上海悦瑕此前唯一股东为上海璟樘企业管理有限责任公司，该公司由景瑞控股全资子公司怡然投资持有。

上海悦瑕成立于2019年3月1日，注册资金1000万元，施舜越任法人代表。是目前上海廷寓旗下唯一的公司。加上本次的上海精瑕，上海廷寓自成立以来的两个项目均由景瑞控股手中买来。

债务承压

同样在9月份，景瑞控股还卖出了位于中国苏州市三香路6号的商业大厦，作价1.04亿元。该大厦总建筑面积为12，081.20平方米。

此次交易，景瑞控股同样没卖上一个好价钱。截止2022年8月31日，持有苏州商业大厦的苏州璟誉净资产及股东贷款分别为1484.68万元及1.25亿元。出售价1.04亿元，景瑞控股连股东贷款都未能全部收回。

频频亏本甩卖资产，与景瑞控股当前的债务情况有很大关系。

7月22日，景瑞控股曾表示，将于2022年7月25日到期的12厘优先票据预计于到期时不能支付，未偿还本金额2.6亿美元及应计利息1560万美元。

而在此前，景瑞控股已经多次出现债务违约。6月17日，景瑞控股称，公司尚未就四只于港交所上市的优先票据支付到期应付利息。据了解，未支付利息金额合计5927.5万美元。

更早前的2月，景瑞控股就旗下2022年3月到期的1.9亿美元票据向持有人发起交换要约和同意征求。其中，1.75亿美元已获交换，但尚未偿还本金额1467万美元，构成局部违约。

此外，景瑞控股未于2021年12月31日到期偿付借款本金人民币9600万元，也构成了违约事件。该违约事件也导致集团必须于2021年12月31日立即偿还人民币2.94亿元若干借款。

一边是债务的违约，一边是经营的大幅亏损。9月21日，景瑞控股预期集团于2022年上半年的净亏损介乎约14亿元-17亿元。据披露，2022年前8个月，景瑞控股累计合约销售额约53.94亿元，同比减少76.05%。