过去60天 郁亮看了100多个项目

壹地产

昨天，过去被称为“经营之圣”的天郁稻盛和夫去世，除了创办两家世界500强，项目他最显赫的过去案例，是天郁2010年以78岁高龄解救日本航空的壮举。

当时日航的项目危机，很像如今的过去中国房地产。

在稻盛和夫进驻日航前，天郁政府注入了33亿美金，项目债权人免除80亿美金贷款，过去银行提供了66亿美金贷款，天郁仍然没什么用。项目而稻盛和夫只用了两年，过去就将形势彻底扭转。天郁

稻盛和夫的项目秘诀，早已被追随者们神话。以子姨的段位，实在不敢献丑。但公认他做的很重要的一件事，是改变日航员工的思想意识，说白了：

把改革阻力搞得少少的，把追随者搞得多多的。

度过危机，总是要先从归拢人心做起。回头来看，5个月前郁亮的公开道歉，有点这个意思。

今年3月底，因为归母净利润同比下降45%，郁亮罕见地公开道歉。据万科的朋友说，那次道歉对员工震撼很大：在那之后，企稳回升就成了所有人的一致目标。

昨天，万科发布了半年业绩。市场对于这次业绩的看法，股价是最好的总结：

大盘绿绿的情况下，万科股价涨了将近5%

万科的净利润止跌回升，回到了正常水平；债务方面，万科也给未来借钱留了些空间，有息负债目前仅占总资产的15%。

更重要的是万科手上拿着1400亿现金，哪怕把一年内要还的债务去掉，还有800亿左右的自由现金流。

郁亮也一刻没闲着。过去两个月，也就60天的时间里，郁亮跑了：

全国100多个项目。

之前，他说集团高管都要下沉前线去干活，自己也兼任集团首席客户官，确实是这么干了。用管理学的一句话就是：

把指挥所建到能听到炮声的地方。

今年股东大会和半年报业绩会上，郁亮说了“前线观察”的很多小事。

比如，惠州市场不好的时候，万科的销售跑到深圳城中村去挖掘客户，惠州教育底子不错，漂在深圳的年轻父母手里钱不多，买不起深圳，但可以给孩子在惠州留个希望，就像上海的外地人喜欢到无锡去买房子。

还有珠海公司，他们把广告打到了北方的售楼处，吸引全国的客户。

在一些被认为没有希望的市场，万科通过自己的努力，也活得不错。比如在乌鲁木齐，他们竟然卖出了大量商业，就是在万科华府里的配套商业街区里，万科引入一些网红餐饮品牌，搞了一个美食街，先做成当地的网红地标，再卖物业。

再比如哈尔滨，他们在交付现场开了网上直播间，一边交付一边卖楼，比卖期房的效果好很多。

上半年万科销售额2152亿，就是这么来的。这些一线员工绞尽脑汁的努力，让郁亮的信心不再是空中楼阁。今天，郁亮说：

市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。

既是说市场形势，其实也是在说人心和期望。

对如今的万科来说，除了传统的地产市场，还有别的盼头。

万科的物业、商场、物流、公寓，保持了高速发展态势——泊寓在疫情压力下出租率94%，万科的商场竟然逆势营收增长10%，物流地产也还在扩张，万物云就更不用说，现在是行业全村的希望。

这些业务上半年营收达到240亿，按这个速度计算，今年能给万科贡献至少400亿营收，已经可以占到万科营收的10%，从某种程度上说：

万科的转型已经看到曙光

今天，郁亮说到了房地产的两个点，第一是规模仍然是10万亿级别，第二是有千年的历史，常做常新，有很多能做的事情。

中国房地产上一次10万亿，是2016年。如果能回到2016年之前，情况其实并不算糟糕。

这一轮行情，不仅消灭了贪婪的企业和企业家，更消灭了很多不切实际的幻想。

未来的世界也许没有开盘售罄，没有日光盘，没有几千万年薪的高管。

别忘了，2015年之前，这其实是地产行业的常态。那也是大家脚踏实地做生意的最后几年。

《教父》里的马龙白兰度对自己接班人说：

我花了一辈子，就学会了小心。